С каждым годом растет ввод коммерческих площадей и открываются немыслимые по масштабам торговые центры. Одним из них суждено стать успешными, а другие продолжают пустовать даже через несколько лет после открытия. В чем же секрет? Мы выявили пять ключевых ошибок, совершаемых на разных стадиях строительства торгово-развлекательных центров, последствия которых могут усложнить финальную стадию подготовки ТРЦ к открытию или создать проблемы при последующей его эксплуатации. Мы собрали их воедино в данной статье, чтобы будущие или нанешние бизнесмены могли спланировать строительство своего ТРЦ с минимально возможными рисками при запуске. Для этого собственникам необходимо обращать внимание, насколько корректно ведутся работы в пяти разных областях при строительстве и подготовке ТРЦ к эксплуатации.
1. Оценка уникальности объекта.
Конечно, каждый собственник и бизнесмен считает любое свое детище уникальным, особенно, если это его первый объект. Именно в этом и кроется первое заблуждение. В каждом объекте, вне зависимости от его размаха, важна "изюминка" и она должна быть понятна уже на ранних стадиях развития объекта. Чтобы определить свою "изюминку" недостаточно просто анализировать сам проект и делать ставку на типичные параметры, такие как расположение, конкурентное окружение, арендный пул или удачно распланированные торговые галереи. Важно анализировать весь рынок в целом, в том числе и смежные области: быть в курсе трендов дизайна и проектирования, знать современные детали отделки, настроения и требования аудитории к комфортности, изучать предложения конкурентов, искать недостатки в их ТЦ, чтобы избежать аналогичных в своем проекте. И тогда за полгода до открытия, если УТП выделено правильно, оно начнет работать на привлечение интереса к ТРЦ.
2. Арендный пул и его формирование.
Анализа текущего потребительского поведения часто провоцирует эксперименты с миксом арендаторов ради привлечения целевой аудитории разных ценовых, возрастных и социальных групп. На сегодняшний день не существует идеальной политики по формированию единого ценового арендного пула, так как ситуация постоянно меняется, и то, что было акутально 2 года назад, сейчас может не дать прежнего эффекта. Конечно, миксовать арендаторов можно и нужно, но вопрос в том, как это делать. Именно поэтому многие девелоперы находятся в растерянности. Бытует мнение, что объект, открытый в таких престижных округах, как ЦАО или ЗАО, или на престижных вылетных магистралях, может дать высокие показатели при смело замикосванных «высоких» fashion-брендов для богатой целевой аудитории и дисконтных, или молодежных недорогих массовых марок. Позиция в целом правильная, но надо иметь четкое понимание их сочетаемости, как по количеству магазинов разных сегментов, так и по степени внутренней конкуренции. Особенно важно, что эта работа должна осуществляться весь период, пока идет работа по привлечению арендаторов, чтобы за полгода до открытия выйти уже на более тонкую настройку.
3. Соответствие спроектированного и построенного.
Этот пункт касается качества строительства ТРЦ, соответствия построенного и запроектированного. Даже если ТРЦ построен четко по проекту, это не означает, что ничего важного не упущено. За полгода до открытия могут быть выявлены любые недостатки, которые впоследствии могут помешать комфортному функционированию объекта и выходу его на проектную мощность. Это может быть узкость галерей, недостаточное количество лифтов или эскалаторов, отсутствие или неправильное проектирование технических помещений. Во избежание всего вышеперечисленного, желательно приглашать управляющую и эксплуатационную компанию в качестве консультанта на как можно более ранних стадиях, а уже на более зрелых стадиях строительства объекта необходимо, чтобы УК осуществляла эксплуатационный надзор и аудит.
4. Вход эксплуатирующей компании.
Полгода до открытия объекта - это время, когда обычно собственник приглашает фасилити-компанию. Это весьма распространенная ошибка, потому что в это время глобально перестроить объект, добавить, например, недостающие воздухоотводы или расширить лифтовые шахты под стандарт поломоечной техники уже нельзя. Как результат: значительное увеличение стоимость качественных предэксплуатационных и эксплуатационных работы. Тем не менее, порядка 80% собственников предпочитают нанимать эксплуатирующую компанию практически перед самым вводом, когда ошибки инженерии и конструктива уже невозможно исправить.
5. Задачи управляющей компании.
Большая удача для любого проекта, если управление и эксплуатация попадают в одни руки. Это и единая диспетчерезация, и единые методы управления объектом, и единая коммуникация между департаментами, и, как следствие, возможность оперативного реагирования и устранения тех неполадок, которые не были учтены за пять месяцев до открытия. Первостепенная задача управляющей компании за полгода до открытия – это вывод арендаторов на подготовленные площадки для проведения ремонтных и технических работ под открытию своих магазинов. Следующая задача управляющей компании – это составление графика ремонтно-отделочных, коммуникация с арендаторами, технический надзор и помощь, чтобы сразу после открытия, торгово-развлекательный центр был полностью готов к приему посетителей.
